1주택자·다주택자 세금 차이와 절세 전략(2025년 기준)

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부동산을 보유한 분들이 가장 궁금해하는 부분이 바로 세금 차이예요. 특히 1주택자와 다주택자 세율은 최근 몇 년간 정부 정책 변화로 크게 달라졌습니다. 2025년 현재 기준으로 보면, 다주택자는 여전히 높은 세율 구조를 유지하고 있고, 1주택자는 장기보유나 거주 요건 충족 시 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

여러분이 이 글에서 바로 얻을 수 있는 핵심 요약은 다음과 같아요.

• 1주택자는 장기보유와 실거주 조건을 만족하면 세금 혜택이 큼
• 다주택자는 보유세·양도세 모두 강화되어 높은 부담
• 절세 전략은 ‘주택 수 줄이기’와 ‘거주 요건 충족’이 핵심

1주택자와 다주택자의 세율은 어떻게 다른가요?

2025년 현재, 1주택자는 기본세율이 적용됩니다. 다만 2년 이상 거주·보유 시 비과세 혜택을 받을 수 있고, 장기보유 특별공제도 큽니다. 반대로 다주택자는 중과세율이 적용되어 최고 75%까지 세율이 올라갑니다.

세율 비교 표

왜 다주택자는 세율이 높게 책정되나요?

정부 정책 방향은 투기 억제와 주택 시장 안정이에요. 다주택자가 많을수록 매매·임대 시장이 불안정해지기 때문에 높은 세율로 보유 부담을 주고, 매도 유인을 강하게 하는 거죠.

정책적 배경

• 주거 안정성 확보 목적
• 투기 수요 억제
• 세수 확보

실제 사례로 보는 세금 차이

제가 직접 상담했던 사례를 들려드릴게요. 2024년, 3주택을 보유하던 A씨는 매도 시점마다 중과세율이 적용되어 세 부담이 커졌습니다. 결국 2채를 매도하고 1채만 보유했는데, 이후 해당 주택에 실거주하면서 장기보유 혜택을 받아 세금을 크게 줄일 수 있었어요. 반면 비슷한 시기에 1주택만 가진 B씨는 양도세를 거의 내지 않고 매도했습니다. 이 차이가 바로 ‘주택 수’에서 발생하는 세금 현실입니다.

2025년 세율 변화, 달라진 점은 무엇인가요?

2025년 7월 개정 세법 기준으로 보면, 다주택자의 양도세 중과는 일부 완화되었지만 여전히 20%포인트 이상 높은 세율이 유지됩니다. 반면, 1주택자는 보유·거주 요건이 강화되어 혜택을 받으려면 실거주 기간을 반드시 지켜야 합니다.

올해 달라진 주요 포인트

1. 1주택 비과세 요건 중 거주 요건 강화
2. 다주택 양도세 중과 일부 완화
3. 장기보유 특별공제율 조정

절세 전략은 어떻게 세워야 하나요?

1주택자는 실거주 요건을 철저히 지키는 것이 핵심이고, 다주택자는 매도 시점을 조율하거나 증여·상속 전략을 활용하는 것이 중요합니다. 또, 임대사업자 등록 같은 제도적 방안을 고려하는 것도 방법이에요.

자주 묻는 질문(FAQ)

1. 1주택자 양도세 비과세 조건은 무엇인가요?

2년 이상 실거주와 2년 이상 보유를 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 다주택자는 무조건 중과세인가요?

원칙적으로는 그렇지만, 특정 시기에 정책적으로 완화된 경우가 있습니다. 2025년 7월 개정 기준 일부 완화가 적용됩니다.

3. 장기보유 특별공제는 어떻게 적용되나요?

보유 연수와 거주 연수를 합산하여 최대 80%까지 공제됩니다.

4. 증여가 유리한 경우는 언제인가요?

세율이 높아 양도세 부담이 클 때 증여로 전환하면 취득세 부담만 지고 보유세를 줄일 수 있습니다.

5. 종부세는 어떻게 달라지나요?

1주택자는 공제금액이 높지만, 다주택자는 공제액이 줄고 세율이 올라갑니다.

6. 세법 개정은 매년 달라지나요?

네, 정부 부동산 정책 방향에 따라 거의 매년 조정됩니다.

7. 임대사업자 등록을 하면 세금이 줄어드나요?

일부 세제 혜택이 있었으나 최근에는 축소된 상태입니다.

8. 해외 거주 중인 경우도 비과세가 가능한가요?

원칙적으로 거주 요건이 충족되지 않으면 비과세가 어렵습니다.

9. 다주택자에서 1주택자로 전환하면 언제부터 혜택을 받을 수 있나요?

매도·증여를 통해 1주택자가 된 시점부터 새 조건이 적용됩니다.

10. 세무사 상담이 꼭 필요한가요?

법 개정이 잦고 계산 방식이 복잡해 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.

개인적인 경험담

저 역시 2022년까지는 2주택을 보유하다가 세 부담이 너무 커서 한 채를 매도한 경험이 있어요. 매도 당시 양도세만 1억 원 가까이 나왔는데, 매도 시기를 조금 늦췄다면 중과세 완화 혜택을 받을 수 있었을 거라 아쉬움이 남습니다. 그 경험 이후로 정책 흐름을 꼼꼼히 챙기고 있어요.

또, 제 지인 중에는 오히려 1주택을 꾸준히 보유하고 실거주하면서 장기보유 공제를 크게 받은 경우도 있습니다. 세금 차이로 인해 투자 수익률이 크게 달라지는 걸 보면서, 결국 주택 수를 줄이고 실거주에 집중하는 것이 장기적으로 유리하다는 결론을 내렸습니다.

결론 및 행동 유도

핵심은 간단합니다. 1주택자는 실거주·장기보유 요건을 반드시 충족하고, 다주택자는 주택 수를 줄이는 전략을 세워야 한다는 점이에요. 세법은 매년 개정되므로 반드시 최신 정보를 확인하고, 필요할 경우 전문가 상담을 받으세요.

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근거 출처

• 「소득세법」, 기획재정부, 2025년 7월 개정, www.law.go.kr
• 국세청, 「양도소득세 안내」, 2025년, https://www.nts.go.kr
• 기획재정부, 「2025년 세법 개정안」, 2025년, https://www.moef.go.kr

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