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임대주택과 자가주택의 세율은 단순히 주택 보유 여부를 넘어서 소득 구조와 세제 개정의 영향을 동시에 받습니다. 자가주택은 보유세와 양도세가 핵심이고, 임대주택은 소득세와 종합부동산세까지 겹쳐 부담 구조가 복잡해집니다. 최근 2025년 세법 개정으로 임대 등록 혜택이 축소되면서, 오히려 자가주택의 안정성이 상대적으로 부각되는 분위기입니다.
- 자가주택: 보유세(재산세+종부세), 양도세 중심으로 과세
- 임대주택: 임대소득세+보유세+종부세 중복 발생
- 임대 등록 시 감면 혜택 있었으나 2025년 이후 대폭 축소
- 1주택자는 장기보유특별공제로 절세 효과 큼
- 다주택자는 임대든 자가든 중과세 피하기 어려움
2025년부터 소규모 임대주택에 대한 소득세 감면 비율이 기존 30%에서 20%로 축소되었으며, 종부세 과세 기준에 임대 등록 여부와 무관하게 주택 수가 포함됩니다. 이는 임대사업자의 세부담이 커지는 주요 요인입니다.
자가주택 세금은 실제로 얼마나 내야 할까요?
자가주택의 기본 과세는 재산세와 종합부동산세입니다. 보유 주택이 공시가격 12억 원(1세대 1주택 기준)을 초과하면 종부세가 추가로 부과됩니다. 2025년 기준 재산세율은 과세표준에 따라 0.1%~0.4% 구간으로 구분됩니다. 예를 들어, 공시가격 10억 원짜리 아파트를 보유하고 있다면, 연간 재산세는 약 120만~180만 원 사이로 발생합니다.
양도세 부담은?
자가주택 매도 시 양도소득세가 부과되는데, 1세대 1주택자는 거주 2년 이상 조건을 충족하면 비과세가 가능합니다. 다만 보유 금액이 12억 원 초과분은 과세가 되며, 장기보유특별공제를 적용하면 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 반대로 다주택자가 주택을 매도할 경우 양도세 중과세율(20~30%p 가산)이 적용돼 세금이 크게 늘어납니다.
임대주택 세금 구조는 왜 더 복잡할까요?
임대주택은 보유세에 더해 임대소득세가 추가로 부과됩니다. 연간 임대소득이 2천만 원 이하일 경우 14% 분리과세가 가능하지만, 초과 시 다른 소득과 합산해 최대 45%의 누진세율이 적용됩니다. 여기에 임대 등록 여부에 따른 재산세·소득세 감면 규정이 있었지만, 2025년 개정으로 대부분 축소됐습니다.
임대 등록 여부에 따른 차이
- 등록 임대주택: 소득세 일부 감면(20%), 재산세 감면 일부 적용
- 미등록 임대주택: 감면 혜택 없음, 추징 위험 존재
- 2025년부터는 등록 여부와 관계없이 종부세 주택 수에 포함
자가주택 vs 임대주택 세율 비교 표
| 구분 | 자가주택 | 임대주택 |
|---|---|---|
| 보유세 | 재산세 0.1~0.4% + 종부세(12억 초과 시) | 재산세 동일 + 종부세 포함 |
| 소득세 | 발생 없음 | 임대소득 연 2000만원 이하: 14% / 초과: 6~45% |
| 양도세 | 1주택 장기보유 시 최대 80% 공제 | 다주택 중과세율 적용(20~30%p 가산) |
| 세제 혜택 | 장기보유특별공제, 비과세 제도 | 임대등록 시 일부 감면(2025년 이후 축소) |
실제 사례로 보는 세금 차이
서울에 아파트를 자가로 보유한 A씨는 공시가격 9억 원대 아파트에서 매년 재산세 약 140만 원만 부담합니다. 반면 동생 B씨는 소형 임대주택 3채를 보유하며 연간 임대소득 약 2400만 원을 올리고 있지만, 종부세와 임대소득세를 합치면 연 600만 원 이상 세금이 발생합니다. 단순히 세금만 놓고 보면 자가주택이 더 유리한 상황입니다.
카페 질문 인용
“임대소득이 연 1800만 원인데, 세금 신고 안 하면 걸릴까요? 주변에선 안 해도 된다고 하던데…” (출처: 부동산 카페)
→ 답변: 2천만 원 이하라도 분리과세 14%가 적용되며, 미신고 시 가산세 20%가 추가됩니다.
임대주택과 자가주택 세금 비교에서 자주 하는 오해
- “임대주택 등록만 하면 세금이 줄어든다” → 일부 혜택은 남아있지만, 종부세 포함 규정으로 총부담은 증가했습니다.
- “자가주택은 세금이 거의 없다” → 종부세 대상이면 자가도 상당한 세금이 발생합니다.
- “임대소득은 소액이라 신고 안 해도 된다” → 국세청은 전월세 계약 신고 자료를 모두 확보해 미신고 적발률이 높습니다.
FAQ
Q. 임대주택이 1채인데도 종부세 대상이 될 수 있나요?
A. 네, 공시가격 합산이 12억 원을 넘으면 종부세 과세가 가능합니다.
Q. 임대소득세는 월세만 해당되나요?
A. 월세뿐 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료도 포함됩니다. 보증금 총액이 3억 원을 넘으면 과세 대상이 됩니다.
Q. 자가주택을 보유하다가 임대로 돌리면 세금이 어떻게 바뀌나요?
A. 보유세는 동일하지만, 임대소득세가 새로 부과됩니다. 또한 임대 등록 여부에 따라 소득세·재산세 감면 여부가 달라집니다.
절세 팁
- 임대주택은 등록을 통해 감면 혜택을 일부라도 챙기기
- 자가주택은 1세대 1주택 비과세 조건을 반드시 충족
- 임대 소득은 분리과세와 종합과세 기준을 잘 구분
- 보유세 계산은 매년 공시가격 변동을 확인
마무리
임대주택과 자가주택의 세율은 2025년 개정으로 간극이 더 벌어졌습니다. 단순히 임대수익만 보고 진입하기보다는, 세제까지 고려한 총부담을 계산해야 합니다. 자가주택은 예측 가능성이 높고 절세 제도가 다양하며, 임대주택은 안정적인 수익이 있지만 세부담이 갈수록 커지는 추세입니다. 본인 상황에 맞게 전략을 세우는 것이 중요합니다.
※ 본 글은 일반적인 세금 정보 제공 목적이며, 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세금 신고와 계산은 반드시 세무사 상담을 권장드립니다.
