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다가구주택과 다세대주택은 건물 외형은 비슷해 보이지만, 세법 적용에서는 큰 차이가 납니다. 특히 양도소득세와 보유세에서 절세 여부가 달라지기 때문에, 주택을 보유하거나 매매하려는 분들에게 매우 중요한 포인트예요. 2025년 현재 기준으로, 다가구는 단독주택으로 분류되어 비과세 혜택을 누릴 수 있는 경우가 많고, 다세대는 공동주택으로 주택 수가 늘어나 세금이 크게 달라질 수 있습니다.
핵심 요약:
- 다가구주택: 단독주택으로 간주, 1세대 1주택 비과세 가능
- 다세대주택: 공동주택으로 간주, 주택 수 증가 → 세금 불리
- 양도세·보유세 차이가 크며, 실제 세금 부담 수백만 원 이상 차이
- 등기 방식과 건축 기준을 반드시 확인해야 함
👉 다가구 vs 다세대 결정표
| 구분 | 다가구주택 (단독) | 다세대주택 (공동) |
|---|---|---|
| 등기 방식 | 일괄 단독 등기 | 호별 구분 등기 |
| 양도소득세 | 전체 매각 시 1채로 인정 | 호별 각각 주택 수에 포함 |
| 보유세 | 1주택자 특례 가능 | 다주택자로 중과 가능 |
다가구주택과 다세대주택은 법적으로 어떻게 다를까?
다가구주택은 건축법상 ‘단독주택’에 포함되며, 세대 수가 19세대 이하인 주택을 말합니다. 반면 다세대주택은 ‘공동주택’으로 구분되고, 호별로 구분등기가 가능해요. 쉽게 말하면 다가구는 한 건물 전체를 하나로 보고, 다세대는 아파트처럼 각 세대를 따로 보는 거예요.
건축 기준의 차이
- 다가구: 3층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 세대수 19 이하
- 다세대: 4층 이하, 연면적 660㎡ 이하
양도소득세는 어떤 차이가 날까?
세금 차이에서 가장 큰 부분은 양도세예요. 다가구는 전체를 한 번에 팔면 1주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능하지만, 다세대는 각 세대가 따로 계산되어 주택 수가 늘어납니다.
실제 사례
2024년에 서울에서 다가구주택을 보유하던 A씨는 집을 매도하면서 전체를 한 번에 팔아 비과세 혜택을 받았습니다. 반면, 같은 시기에 다세대주택을 소유한 B씨는 호별로 주택 수가 늘어나 양도세를 수천만 원 부담하게 되었어요.
보유세와 종부세 부담은 어떻게 달라질까?
다가구는 단독주택으로 묶여 1주택으로 인정되는 경우가 많지만, 다세대는 다주택자로 분류되어 보유세 부담이 확실히 커집니다. 종합부동산세 과세 기준에 따라 수백만 원 차이가 발생할 수 있어요.
⚠️ 주의해야 할 리스크 5가지
- 옥탑방 설치 기준 초과 시 주택 구분 변경
- 다가구라고 믿었는데 사실상 다세대 판정
- 저가주택 특례 오해 → 중과세 배제일 뿐 비과세 아님
- 등기부 확인 누락으로 세금 폭탄
- 양도 시점의 법 개정에 따라 세금 달라짐
다가구·다세대 세금 전략은 어떻게 세워야 할까?
세무 전문가 상담을 통해 건물의 성격을 먼저 확정해야 해요. 이후 양도 계획, 보유 목적, 임대 여부 등을 고려해 절세 전략을 맞추는 게 중요합니다.
체크리스트
- 필수: 건축물대장·등기부 확인
- 필수: 양도 계획 세무사 상담
- 선택: 임대 소득세 신고 전략 검토
- 선택: 장기보유특별공제 활용 여부
자주 묻는 질문 (FAQ)
다가구주택은 세대 수가 많아도 1주택으로 보나요?
네, 전체를 한 번에 매도한다면 1주택으로 인정받을 수 있어요.
다세대주택을 여러 채 보유하면 무조건 다주택자가 되나요?
맞습니다. 다세대는 호별 구분 등기로 각각 주택 수에 포함됩니다.
옥탑방이 있으면 세금에 영향이 있나요?
있습니다. 옥탑방 면적이 기준을 초과하면 다가구에서 다세대로 분류 변경될 수 있어요.
다가구도 종부세가 나올 수 있나요?
그렇습니다. 공시가격이 일정 기준을 넘으면 다가구도 종부세 대상이 됩니다.
다가구와 다세대 모두 임대소득세를 내야 하나요?
예, 임대소득세는 주택 유형과 무관하게 발생합니다.
다가구를 구분등기 할 수 있나요?
아니요. 다가구는 단독 등기만 가능합니다.
다세대 매도 시 비과세를 받으려면?
1세대 1주택 요건을 충족하는 1채에 대해서만 비과세가 가능합니다.
다가구를 여러 명이 공동 소유하면?
지분 비율에 따라 주택 수가 나누어 계산됩니다.
저가주택 특례는 어떤 경우 적용되나요?
기준시가 3억 원 이하 다가구주택은 주택 수 제외가 가능하지만 비과세는 아닙니다.
2025년 이후 제도가 바뀔 수 있나요?
네, 세법 개정이 매년 있기 때문에 최신 기준 확인이 필수입니다.
마무리
다가구주택은 세금에서 유리하고, 다세대주택은 불리한 구조라는 점이 핵심이에요. 매매나 투자 전 반드시 확인하세요.
3줄 요약:
- 다가구는 단독주택, 세금에서 절세 기회 큼
- 다세대는 공동주택, 주택 수 늘어나 세금 부담
- 등기·건축 기준 반드시 확인 필수
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근거 출처
- 국토교통부 주택법령 해설, 국토교통부, 2024년 개정판, www.molit.go.kr
- 국세청 양도소득세 안내서, 국세청, 2025년 7월 기준, www.nts.go.kr
- “다가구·다세대 세금 차이 하늘과 땅”, 매일경제, 2024.05.05, v.daum.net
