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요약｜많이들 “법인은 종부세 6%”라고 알고 계시죠? 2025년 현재는 다릅니다. 법인 주택은 공정시장가액비율 60%로 과세표준을 만든 뒤, 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5.0% 단일세율을 적용합니다. 예외·합산배제·특례까지 아래에서 단계별로 정리했어요.
① 왜 ‘법인 종부세 6.0%’라는 말이 돌았을까요?
핵심답변: 2021~2022년엔 일부 법인 주택에 6% 단일세율이 적용됐습니다. 하지만 2023년 이후 제도 개편으로 현재는 2.7% / 5.0% 체계가 기본이에요.
배경 정리
- 2021~2022: 투기수요 억제를 위해 법인에 고율 단일세율(3%·6%) 도입.
- 2023~현재: 법인 주택은 2.7%(2주택 이하)/5.0%(3주택 이상) 적용, 개인과 구분된 단일세율 체계로 안착.
- 공정시장가액비율(과세표준 산식의 비율)은 주택분 60%가 적용(2025년 현재).
근거(확인용): 국세청 종부세 안내 ‘세율(’23년 이후)’ 및 ‘세액계산 흐름도(법인)’ 자료.
② 2025년 법인 주택 종부세 계산식은 무엇인가요?
핵심답변: 공식은 단순합니다. 과세표준 = (전국 주택 공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율이고, 법인은 주택분 공제금액이 없습니다. 이어서 세액 = 과세표준 × 2.7% 또는 5.0%이에요.
한 줄 공식
법인 종부세(주택) = [Σ공시가격 × 60%] × 세율(2주택 이하 2.7% / 3주택 이상 5.0%)
포인트: 법인은 개인과 달리 주택분 공제금액(예: 6억·12억)이 적용되지 않습니다.
③ 빠른 샘플 계산: “공시가격 합계 20억, 2주택 보유 법인”
핵심답변: 과세표준 12억(=20억×60%)에 2.7% 적용 → 세액 3,240만 원 추정.
계산 단계
- 공시가격 합계: 20억
- 공정시장가액비율 60% 적용 → 과세표준:
20억 × 0.6 = 12억 - 2주택 이하 세율 2.7% 적용 → 세액:
12억 × 0.027 = 3,240만
④ 3주택 이상 법인의 세액은 얼마나 늘까요?
핵심답변: 동일 과세표준이라도 세율이 2.7%→5.0%로 커져 약 1.85배 증가합니다. 주택 수 관리가 리스크 키 포인트!
숫자로 비교
| 구분 | 과세표준 | 세율 | 세액 |
|---|---|---|---|
| 2주택 이하 | 12억 | 2.7% | 3,240만 원 |
| 3주택 이상 | 12억 | 5.0% | 6,000만 원 |
⑤ 개인과 법인의 종부세, 2025년에 뭐가 가장 다를까요?
핵심답변: 개인은 과세표준 구간별 누진세율과 공제(예: 1가구 1주택 12억 등)가 있지만, 법인은 주택분 공제 없음 + 단일세율 체계(2.7%·5.0%)입니다.
비교 요약
| 항목 | 개인 | 법인 |
|---|---|---|
| 공제금액(주택) | 유(주택 수·유형별) | 해당 없음 |
| 세율 구조 | 누진세율(구간별 0.5~5.0%) | 단일세율(2.7%/5.0%) |
| 주택 수 영향 | 있음(2·3주택 구분) | 매우 큼(2주택 이하 vs 3주택 이상) |
| 공정시장가액비율 | 주택분 60% | 주택분 60% |
⑥ 공정시장가액비율 60%는 정확히 어디에 곱하나요?
핵심답변: 전국의 법인 보유 주택 공시가격 합계에 공제·감면을 반영한 뒤 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 법인 주택은 기본공제가 없다는 점이 핵심.
흐름도(텍스트)
Σ공시가격 → (감면 반영) → 공제금액 0 → × 60% → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액 → (세액공제/가산세 등) → 결정세액
⑦ 합산배제·과세특례, 법인도 적용될 수 있나요?
핵심답변: 일정 요건의 임대주택·기숙사·공공임대 등은 합산배제나 과세특례 대상이 될 수 있습니다. 다만 요건 불충족 시 전액 과세 위험이 커요.
체크리스트
- 임대사업자 등록, 임대의무기간·임대료 인상률 준수
- 면적·가격 요건(공시가격 상한 등) 충족
- 신고기한 내 합산배제 신고
⑧ 계산 실전: 가격대별 빠른 추정 표
핵심답변: 아래 표에서 합계 공시가격만 바꿔 1차 추정이 가능합니다(기타 가감 요인은 별도).
| 합계 공시가격 | 과세표준(×60%) | 2주택 이하(2.7%) | 3주택 이상(5.0%) |
|---|---|---|---|
| 10억 | 6억 | 1,620만 | 3,000만 |
| 20억 | 12억 | 3,240만 | 6,000만 |
| 30억 | 18억 | 4,860만 | 9,000만 |
| 50억 | 30억 | 8,100만 | 1억 5,000만 |
※ 실무에선 합산배제·과세특례, 가산세, 지방교육세 등 연동 요소를 함께 고려합니다.
⑨ 2025년에 꼭 주의해야 할 리스크는 무엇일까요?
핵심답변: (1) 주택 수 증가로 5.0% 구간 전환, (2) 합산배제 요건 미충족, (3) 공시가격 변동에 따른 과세표준 급증이 대표 리스크입니다.
체크포인트 3
- 주택 수 관리: 2 → 3주택 되는 순간 세율 급상승.
- 요건 서류화: 임대주택은 계약서·임대료 인상률 입증 필수.
- 공시가격 모니터링: 고가·신축 위주로 변동 폭 큼.
⑩ 법인 vs 개인, 어느 쪽이 유리한가요?
핵심답변: 보유만 놓고 보면 개인(공제·누진구조)이 유리할 때가 잦습니다. 다만 법인은 사업상 활용(임대·개발·분양)과 자금·책임 분리 측면의 장점도 있어 목적별로 달라요.
전략 가이드
- 보유 중심(장기 거주/임대): 개인 유리 가능성↑
- 개발·매각 중심(법인 사업): 법인 편의성↑ + 회계·자금 운용 효율
⑪ 가산세·지방교육세는 어떻게 붙나요?
핵심답변: 신고·납부 지연 시 가산세(무신고·과소신고·납부지연)가 붙을 수 있고, 종부세 산출세액엔 지방교육세가 추가됩니다. 납부기한 관리가 중요해요.
미니 체크리스트
- 납부기한: 통상 12월(고지서 확인)
- 분납·연납·카드납부 가능 여부 확인
- 가산세 리스크: 신고/납부 지연·불성실
⑫ 절세 포인트 5가지(실무 감각)
핵심답변: 주택 수·합산배제·법인 구조·임대요건·타세목(재산세·양도세) 연동을 함께 보세요.
실전 팁
- 주택 수 2 이하 유지: 5.0% 구간 진입 회피.
- 합산배제 요건 관리: 임대료 인상률·계약서 누락 금물.
- 법인 구조 점검: 지분·특수관계인 거래 투명화.
- 공시가격 분산: 보유 포트폴리오 리밸런싱.
- 타세목 동시 검토: 재산세·양도세·건보료 파급효과 체크.
실수담 & 현장 후기
작년 상담에서 한 법인은 “괜찮겠지~” 하며 2주택 → 3주택으로 넘어갔다가 세율이 2.7% → 5.0%로 뛰면서 세액이 약 85% 급증했습니다. 공시가격 합계 28억 기준, 과세표준 16.8억(=×60%)에 2.7%면 4,536만 원이었는데 5.0% 적용 후 8,400만 원으로 늘었죠. “한 채 더”가 비용 폭탄이 될 수 있다는 걸 체감한 사례예요. 반대로, 다른 법인은 합산배제 요건을 꼼꼼히 맞춰 과세표준 자체가 줄어 세액 30%↓를 만들었습니다. 핵심은 주택 수·요건·기한 3박자입니다.
FAQ｜사람들이 자주 묻는 질문
- Q1. 2025년에도 법인은 6.0%가 맞나요?
- A. 아닙니다. 현재는 2.7%(2주택 이하) 또는 5.0%(3주택 이상) 단일세율 체계가 기본입니다.
- Q2. 공정시장가액비율은 얼마로 계산하나요?
- A. 주택분은 60%를 적용합니다. 과세표준을 만드는 핵심 비율이에요.
- Q3. 법인은 개인처럼 6억/12억 공제가 있나요?
- A. 없습니다. 법인 주택분은 기본공제가 미적용입니다.
- Q4. 2주택에서 3주택이 되면 세액은 얼마나 증가하나요?
- A. 같은 과세표준이라면 세율이 2.7% → 5.0%로 올라 약 1.85배 커집니다.
- Q5. 합산배제는 어떻게 준비하나요?
- A. 임대사업자 등록, 임대의무기간·임대료 인상률·면적/가격 요건 충족 및 기한 내 신고가 필수입니다.
- Q6. 납부는 언제 하나요?
- A. 통상 12월 고지·납부이며, 분납·카드납부 등의 옵션을 지자체·국세청 안내로 확인하세요.
- Q7. 법인을 개인으로 바꾸면 유리해지나요?
- A. 보유만 보면 개인이 유리할 수도 있지만, 사업 목적·책임·자금 운용을 함께 고려해야 합니다.
- Q8. 보유 주택이 여러 지역에 흩어져 있어도 전국 합산인가요?
- A. 네, 전국 합산 공시가격 기준으로 과세표준을 산출합니다.
- Q9. 신고를 늦게 하면?
- A. 가산세(무신고·과소신고·납부지연) 부과 가능성이 있습니다. 기한 엄수!
- Q10. 공시가격이 많이 오르면?
- A. 과세표준(=공시가격×60%)이 커져 세액도 증가합니다. 공시이의 신청 등도 검토하세요.
법인 종부세(주택) 5단계 계산 가이드
- 현황 정리: 법인이 보유한 모든 주택의 공시가격과 주택 수 확인.
- 합산·조정: 전국 공시가격을 합산하고, 합산배제·감면 대상이 있으면 제외·조정.
- 과세표준 산출:
과세표준 = (조정 후 공시가격 합계) × 60% - 세율 적용:
2주택 이하 2.7%또는3주택 이상 5.0%곱하기. - 검증·납부: 가산세·지방교육세, 분납 가능 여부를 확인하고 기한 내 납부.
추가로 보면 좋은 자료
- 국세청 안내: 종부세 세율(’23년 이후) 안내
- 국세청 안내: 세액계산 흐름도(법인) – 공정시장가액비율 60%
결론 요약
- 더 이상 ‘6.0% 일괄’이 아닙니다. 2025년 현재: 2.7%/5.0% 체계.
- 공정시장가액비율 60%로 과세표준 산출 후 세율 적용.
- 주택 수 관리가 세액을 좌우합니다. 2 → 3주택 전환 시 세부담 급증.
- 합산배제·과세특례·분납 등 실무 옵션을 적극 활용하세요.
참고자료
- 국세청: 종합부동산세 세율(’23년 이후), 세액계산 흐름도(법인)
- 기획재정부·관계부처 보도·개편안(공시가격·보유세 관련)
결론 요약
- 더 이상 ‘6.0% 일괄’이 아닙니다. 2025년 현재: 2.7%/5.0% 체계.
- 공정시장가액비율 60%로 과세표준 산출 후 세율 적용.
- 주택 수 관리가 세액을 좌우합니다. 2 → 3주택 전환 시 세부담 급증.
- 합산배제·과세특례·분납 등 실무 옵션을 적극 활용하세요.
결론 요약
- 더 이상 ‘6.0% 일괄’이 아닙니다. 2025년 현재: 2.7%/5.0% 체계.
- 공정시장가액비율 60%로 과세표준 산출 후 세율 적용.
- 주택 수 관리가 세액을 좌우합니다. 2 → 3주택 전환 시 세부담 급증.
- 합산배제·과세특례·분납 등 실무 옵션을 적극 활용하세요.
