전세보증금 일부를 월세로 바꿀 때는 전체 보증금이 아니라 실제로 줄어드는 보증금을 기준으로 계산합니다. 예를 들어 보증금 5,000만 원을 줄이고 2026년 10월 13일 기준 법정 전월세전환율 연 5%가 적용된다면 월세 전환액은 약 20만 8,333원입니다. 다만 이는 법정 산정률로 계산한 상한이지, 반드시 그만큼 내야 하는 적정 월세는 아닙니다.
그렇다고 모든 반전세계약에 연 5%를 적용할 수 있는 것도 아닙니다. 기존 전세계약의 조건을 변경하는지, 계약갱신 과정에서 보증금을 월세로 바꾸는지, 처음부터 새로운 임대차계약을 체결하는지에 따라 법적 판단이 달라집니다. 기존 월세가 있다면 전체 월세가 아니라 보증금 전환으로 추가되는 금액을 구분해야 합니다.
따라서 계약 변경에 동의하기 전 기존 보증금·변경 후 보증금·제안받은 월세부터 나란히 적어보세요. 제안 월세가 적용 가능한 법정 상한을 초과하거나 반환받을 보증금의 지급 시점이 불분명하다면 금액과 조건을 다시 협의하는 편이 안전합니다.
전세를 반전세로 바꿀 때, 내 계약에도 법정 전환율이 적용될까?
먼저 현재 계약서의 계약기간과 갱신 여부를 살펴보세요. 이번 제안이 기존 전세계약의 보증금을 일부 줄이는 변경인지, 갱신하면서 조건을 바꾸는 것인지, 처음부터 보증금과 월세를 정하는 신규계약인지 구분해야 합니다. 이 구분에 따라 법정 전환율 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월차임으로 전환할 때 적용되는 산정률에 제한을 두고 있습니다. 기존 계약에서 보증금을 줄이고 월세를 새로 받는 상황이라면 이 규정의 적용 여부를 검토해야 합니다.
계약갱신요구권을 행사한 갱신계약도 살펴봐야 합니다. 법 제6조의3은 원칙적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있도록 규정합니다. 임대인이 월세 전환을 제안했다고 해서 임차인의 동의 없이 일방적으로 전세를 월세로 변경할 수 있는 것은 아닙니다.
반면 처음부터 보증금과 월세를 정하는 신규계약이라면 기존 보증금을 월세로 전환하는 경우와 구분해야 합니다. 특히 기존 계약이 이어지고 있는데 새 계약서를 작성하는 상황이라면 계약서에 '신규'라고 적혔다는 이유만으로 적용 규정을 확정해서는 안 됩니다.
가든봄(www.gardenbom.com)에서는 전세 일부의 월세 전환을 판단할 때 계약 유형을 먼저 구분하고, 실제 전환금액과 적용 가능한 법정 상한을 계산한 뒤 보증금 반환조건까지 확인하는 순서로 정리합니다.
추가로 해당 주택이 등록민간임대주택이라면 「민간임대주택에 관한 특별법」의 임대료 전환·증액 규정도 검토해야 합니다. 시행규칙 제18조는 관련 전환에 관한 임차인 동의와 산정률 제한을 규정하고 있어, 일반적인 전월세 계산만으로 계약조건을 확정하기 어렵습니다.
보증금 3,000만 원·5,000만 원·1억 원을 줄이면 월세는 얼마일까?
2026년 10월 13일 기준 한국은행 기준금리는 연 3.00%입니다. 현행 「주택임대차보호법 시행령」 제9조는 월차임 전환 산정률의 기준을 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율로 정하고 있습니다.
법 제7조의2에 따라 두 비율 중 낮은 비율을 적용하므로, 해당 규정이 적용되는 계약의 법정 전월세전환율은 현재 연 5.00%입니다.
적용률을 직접 확인하려면 국가법령정보센터에서 「주택임대차보호법」 제7조의2와 시행령 제9조를 찾아보세요. 이어 한국은행 기준금리 추이에서 계약 변경 시점의 금리를 확인해 두 비율 중 낮은 값을 계산하면 됩니다.
실제 월세 계산은 복잡하지 않습니다.
월세 전환액 = (기존 보증금 - 변경 후 보증금) × 연 전환율 ÷ 12
보증금 3,000만 원을 줄이는 경우
전환금액 3,000만 원에 연 5%를 적용하면 연간 150만 원입니다. 이를 12개월로 나누면 월 12만 5,000원입니다.
보증금 5,000만 원을 줄이는 경우
전환금액 5,000만 원에 연 5%를 적용하면 연간 250만 원입니다. 월세로 환산하면 약 20만 8,333원이며, 법정 상한이 적용되는 계약에서 원 단위로 정한다면 월 208,333원은 계산상 상한 이내입니다.
보증금 1억 원을 줄이는 경우
연간 전환액은 500만 원이고 월세는 약 41만 6,667원으로 계산됩니다. 다만 정확한 계산값은 416,666.67원이므로 원 단위 월세를 정한다면 416,666원까지가 계산상 상한 이내입니다.
여기서 주의할 점은 계산값을 무조건 올림해서 계약금액을 정하면 법정 상한을 소액이라도 초과할 수 있다는 것입니다. 또한 임대인과 임차인은 적용되는 법적 범위 안에서 계산된 상한보다 낮은 금액으로 합의할 수도 있습니다.
인터넷에서 전월세전환율 6.5%를 발견했다면 사용 목적도 살펴봐야 합니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사가 일부 전세보증 심사에 사용하는 환산율은 임대차계약의 법정 월차임 전환 상한과 목적이 다릅니다. 보증심사용 비율을 월세 산정에 그대로 적용하지 마세요.
아울러 위 계산은 2026년 10월 13일 기준입니다. 기준금리나 관련 법령이 바뀌면 새로 체결하는 전환계약의 계산 기준도 다시 확인해야 합니다.
임대인이 제안한 월세가 계산금액보다 높다면?
보증금 5,000만 원을 줄이는 대신 월세 25만 원을 내라는 제안을 받았다고 가정해 보겠습니다.
앞서 계산한 법정 산정률 5% 기준의 월세 전환액은 약 20만 8,333원입니다. 그런데 실제 제안액이 25만 원이라면 역산해서 적용 전환율을 확인할 수 있습니다.
제안 전환율 = 추가 월세 × 12 ÷ 전환 보증금 × 100
25만 원에 12를 곱하고 5,000만 원으로 나누면 연 6%가 됩니다. 즉, 이 제안은 줄어드는 보증금에 연 6%를 적용한 조건입니다.
연 5%의 법정 상한이 적용되는 계약이라면 추가 월세 25만 원은 계산상 상한을 초과합니다. 이 경우 줄어드는 보증금 5,000만 원과 추가 월세 25만 원을 기준으로 산정 근거를 요청하고, 월 약 20만 8,333원 이하의 금액으로 재조정할 수 있는지 협의하세요.
그런데 기존에 월세를 일부 지급하던 계약이라면 계산을 조금 다르게 해야 합니다.
예를 들어 기존 보증금 2억 원에 월세 15만 원을 내고 있었는데, 보증금을 1억 5,000만 원으로 낮추면서 월세를 40만 원으로 변경하기로 했다면 어떻게 될까요?
보증금은 5,000만 원 줄고 월세는 25만 원 증가합니다. 이때 보증금 전환에 따른 산정률을 계산하려면 새 월세 40만 원 전체가 아니라 추가되는 월세 25만 원을 기준으로 비교해야 합니다.
다만 기존 월세 자체의 증액까지 포함된 계약이라면 해당 증액 부분은 별도로 검토해야 합니다. 「주택임대차보호법」 제7조의 증액청구 제한과 제7조의2의 월차임 전환 제한은 서로 다른 규정입니다.
제7조상 증액청구에는 원칙적으로 5% 상한과 1년 이내 증액청구 제한 등이 있으며, 지방자치단체 조례에 따른 차이도 발생할 수 있습니다. 따라서 월세 전환과 기존 임대료 증액이 함께 진행된다면 두 기준을 한꺼번에 적용해 단순 계산하지 않는 편이 정확합니다.
법정 전환율 이내라면 반전세로 바꾸는 것이 유리할까?
법적으로 허용되는 월세와 실제로 부담하기 좋은 월세는 다릅니다.
가령 보증금 5,000만 원을 돌려받는 대신 매달 월세 20만 원을 내기로 했다면 추가 월세는 연간 240만 원입니다. 2년간 같은 월세를 지급한다면 총 480만 원의 지출이 발생합니다.
반환받은 5,000만 원을 꼭 필요한 지출에 사용하거나 기존 부채를 상환할 계획이라면 월세 부담을 감수할 이유가 있을 수 있습니다. 반면 특별한 자금 활용 계획 없이 단순히 보증금만 줄이려는 경우에는 매달 나가는 월세가 부담으로 남을 수 있습니다.
이때 비교해야 하는 것은 반환받는 보증금 자체와 월세 총액을 단순히 빼는 방식이 아닙니다. 반환받은 자금으로 줄일 수 있는 금융비용이나 확보할 수 있는 유동성, 추가 월세로 감소하는 현금흐름을 함께 봐야 합니다.
반환금을 어떻게 활용할지 아직 결정하지 않았다면 계약 변경을 서두를 이유는 적습니다. 법정 상한 이내라는 사실만으로 경제적인 선택까지 자동으로 결정되는 것은 아니니까요.
월세에 합의했다면 보증금 반환일도 정해야 합니다
월세 계산을 마쳤고 임대인과 금액에도 합의했다면, 이제 변경계약의 실행조건을 확인할 차례입니다.
보증금 5,000만 원을 돌려받기로 했는데 실제 반환일은 정해지지 않았고 월세는 다음 달부터 지급하기로 한 상황을 생각해 보겠습니다. 임차인은 아직 반환금을 받지 못했는데 새로운 월세부터 부담할 수 있습니다.
이런 문제가 발생하지 않도록 계약 변경 전에 다음 내용을 서면으로 맞춰두는 것이 좋습니다.
- 반환받을 보증금의 정확한 금액과 반환일
- 변경 후 남는 전세보증금
- 새 월세 금액과 지급일
- 첫 월세 지급 시작일
- 기존 계약기간과 변경하지 않는 조건의 유지 여부
특히 보증금 반환일과 월세 지급 시작일을 서로 다른 날짜로 정한다면 양쪽이 어떤 조건에 합의했는지 분명히 남겨야 합니다.
보증금을 돌려받기 전에 월세를 낸다는 이유만으로 모든 계약이 위법한 것은 아닙니다. 다만 지급조건이 불명확하면 반환 지연이나 계약조건 해석을 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있으므로 사전에 정리하는 편이 안전합니다.
기존 전세자금대출이나 보증금 반환보증을 이용 중이라면 취급은행이나 보증기관에도 계약 변경 사실을 알리고 필요한 절차를 문의하세요. 보증금·월세 조건이 달라지면서 대출 또는 보증 관련 확인이 필요할 수 있습니다.
변경계약서에 서명하기 전 월세 산정 근거와 보증금 반환조건을 함께 확정하세요. 월세만 합의한 상태라면 아직 계약조건 전체가 정리된 것은 아닙니다.
지금 전세를 반전세로 바꿔도 될까? 상황별 판단
계산을 마쳤다면 이제 실제 계약 변경 여부를 결정할 수 있습니다. 법정 기준과 개인의 월세 부담, 반환조건을 나눠 판단하면 선택지가 조금 더 명확해집니다.
| 현재 상황 | 판단 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 적용 법적 기준을 충족하고 월세 부담과 반환조건을 모두 수용할 수 있음 | 동의 검토 | 변경계약서 내용을 최종 확인하고 결정 |
| 법정 전환율 제한이 적용되는데 제안 월세가 상한을 초과함 | 재협상 | 산정 근거를 제시하고 월세 재조정 요청 |
| 법정 상한 이내지만 매달 추가 월세가 부담스러움 | 재협상 | 전환금액 또는 월세 조정 협의 |
| 계약 유형이나 적용 전환율이 불명확함 | 판단 보류 | 기존 계약서와 해당 시점의 법적 기준 확인 |
| 보증금 반환일 또는 대출·보증 관련 조건이 확정되지 않음 | 판단 보류 | 반환금액·반환일을 확정하고, 대출·보증 이용자는 취급기관에 변경 절차를 문의한 뒤 결정 |
제안받은 월세가 계산상 법정 상한보다 낮더라도 반드시 계약을 변경해야 하는 것은 아닙니다. 반대로 계산금액보다 높게 제안받았더라도 해당 계약에 실제로 전환 제한이 적용되는지 확인하기 전에는 위법하다고 단정하지 않아야 합니다.
가장 먼저 할 일은 현재 계약서와 변경 제안을 나란히 놓고 줄어드는 보증금과 새로 늘어나는 월세를 계산하는 것입니다. 그 결과 법적 기준과 부담 수준이 납득할 만하고 보증금 반환조건까지 정리됐다면 변경계약을 검토할 수 있습니다. 하나라도 불명확하다면 해당 조건부터 정리한 뒤 결정해도 늦지 않습니다.
자주 묻는 질문
계약을 변경한 뒤 한국은행 기준금리가 바뀌면 월세도 자동으로 달라지나요?
기준금리가 바뀌었다는 이유만으로 이미 합의한 월세가 무조건 자동 변경되는 것은 아닙니다. 기존 계약의 약정과 실제 변경 시점의 법령 적용 관계를 확인해야 합니다. 새로 보증금을 월세로 전환하는 경우에는 그 시점의 유효한 기준을 다시 살펴봐야 합니다.
이미 법정 전환율보다 높은 월세를 지급했다면 돌려받을 수 있나요?
「주택임대차보호법」 제10조의2는 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 지급한 차임에 대해 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있도록 규정합니다. 다만 실제 계약에 해당 제한이 적용되는지, 얼마를 지급했는지 확인해야 합니다. 계약서와 계좌이체 내역 등 지급자료를 확보한 뒤 구체적인 반환청구 가능성을 검토하는 것이 좋습니다.
참고자료
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법(제6조의3, 제7조 및 제10조의2)
- 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
- 한국은행 · 한국은행 기준금리 추이
- 국가법령정보센터 · 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조
- 법무부 · 주택임대차 표준계약서(2023. 10. 6. 개정)
- 한국주택금융공사 · 2026년 하반기 전월세전환율 안내(보증심사용)
- 주택도시보증공사 · 전세보증 관련 전월세전환율 변경 안내
자료 확인일: 2026년 10월 13일. 공개된 공식자료와 적용 가능한 안내를 기준으로 정리한 정보 글입니다. 실제 적용 결과는 계약·상품·지역·시점 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 신청·계약·결제 전 해당 기관의 최신 안내를 다시 확인하세요.
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