전세사기 피해로 보증금을 일부 돌려받았더라도 최소지원금을 신청할 가능성은 있습니다. 다만 보증금의 3분의 1을 그대로 추가 지급하는 것은 아닙니다. 경매 배당금, 임대인에게 돌려받은 돈, 법정 공공지원액 등을 반영하고도 최소보장금에 미치지 못할 때 그 부족분을 계산하는 방식입니다.
국토교통부가 제시한 사례를 보면 보증금 1억 5,000만 원 중 경매 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 회복했다면 추가 최소지원금은 2,000만 원입니다. 최소보장금은 5,000만 원이지만 이미 회복한 3,000만 원이 반영되기 때문입니다.
지금 먼저 할 일은 배당표, 실제 입금 내역, LH 지원 내역을 나란히 놓고 받은 돈의 종류와 금액을 구분하는 것입니다. 일부 회수했다는 이유만으로 신청을 포기할 필요는 없지만, 계산상 부족분이 남더라도 법정 지원대상과 신청 제한 사유를 따로 확인해야 합니다. 신규 최소지원금 제도는 2026년 11월 13일 시행 예정입니다.
이미 돌려받은 돈 중 무엇을 차감해야 할까요?
보증금을 일부 회수한 사람에게 가장 중요한 것은 통장에 들어온 돈의 총액보다 그 돈을 어떤 이유로 받았는지입니다. 전세사기피해자법 시행령 제4조의4는 최소지원금 산정에 반영할 금액을 구분하고 있습니다.
가든봄(www.gardenbom.com)에서는 이 계산을 할 때 배당·변제금과 공공지원액을 먼저 구분하고, 중복된 회수 내역을 제거한 뒤 부족분을 계산하는 순서로 정리합니다.
경매 배당금과 공매 배분금
경매에서 우선변제권 등을 행사해 받은 배당금이나 공매를 통해 받은 배분금은 최소보장금과 비교할 때 반영됩니다. 배당표·배분계산서를 꺼내 실제 지급받은 금액과 대조하세요.
경매가 진행 중이라면 예상 배당액과 이미 지급받은 돈을 나눠 적어야 합니다. 배당받을 것으로 예상되는 금액을 실제 회수액과 동일하게 취급하면 현재 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
임대인에게 받은 변제금과 손해배상금
임대인이 보증금 일부를 직접 반환했거나 보증금반환채권을 통해 변제받은 금액도 산정에 반영됩니다. 주택을 매수한 사람이 법에서 정한 보증금반환채무에 관해 변제한 경우 역시 해당할 수 있습니다.
여기에 공인중개사법상 손해배상금 등을 통해 보증금을 실질적으로 회수한 금액도 포함됩니다. 단순히 '손해배상금'이나 '합의금'이라는 이름만 보고 모든 금액을 일률적으로 차감하지는 않습니다. 실제 보증금 회복에 해당하는지 살펴야 합니다.
임대인에게 별도로 받은 돈이 있다면 변제금 지급 증빙을 준비하세요. 계좌 입금 내역과 합의서, 변제 확인서 등에서 누구에게 어떤 명목으로 받았는지가 드러나야 합니다. 변제받은 경우에는 그 사실을 증명하는 서류가 신청 시 필요한 조건부 첨부서류에 포함됩니다.
LH 경매차익과 임대료 지원액
LH 등 공공주택사업자를 통해 피해주택 매입 지원을 받은 경우에는 법에서 정한 차액과 임대료 지원액도 계산에 영향을 줄 수 있습니다.
다만 LH가 주택을 매입했다는 이유만으로 매입가격 전체를 차감하는 것은 아닙니다. 시행령상 반영되는 법정 지원액을 구분해야 하며, 최소지원금 지급 전까지 지급된 금액과 아직 산정 중인 금액도 구별할 필요가 있습니다.
LH 매입 지원을 이용했다면 LH 차액·임대료 지원 내역에서 실제 반영될 금액을 확인하세요. 경매차익이 아직 확정되지 않았다면 독자가 임의로 계산한 금액을 확정 공제액으로 사용해서는 안 됩니다.
배당표와 통장에 같은 돈이 있으면 두 번 빼나요?
배당표에 2,000만 원이 적혀 있고 통장에도 2,000만 원이 입금됐다면, 같은 배당금을 표시한 두 기록일 수 있습니다. 이 경우 배당금 2,000만 원과 통장 입금액 2,000만 원을 더해 4,000만 원을 회수했다고 계산하면 잘못입니다.
같은 회수금을 두 번 차감하지 않는 것이 핵심입니다. 반대로 임대인이 배당금과 별개로 500만 원을 반환했다면 두 지급 사실을 구분해서 기록해야 합니다.
회수 내역은 '지급 주체 → 지급 원인 → 지급일 → 실제 수령액 → 증빙서류' 순서로 한 건씩 적어보세요. 아직 받지 않은 돈은 '지급 예정'으로 따로 표시합니다. 두 서류가 같은 돈을 가리키는지 불분명하면 합산을 보류하고 LH에 해당 금액의 산정 반영 여부를 문의하세요.
회수금을 반영하면 최소지원금은 얼마가 남을까요?
회수 내역을 정리했다면 다음 계산에 대입할 수 있습니다.
예상 추가 최소지원금 = 임차보증금의 3분의 1 − 법정 차감 대상 금액의 합계
계산 결과가 0원 이하라면 산식상 추가 부족분은 없습니다. 다만 차감 항목이 정확하고 법정 지원대상에도 해당한다는 전제가 필요합니다.
공식 사례: 보증금 1억 5,000만 원에서 3,000만 원을 회복했다면
국토교통부가 2026년 10월 6일 발표한 사례입니다.
임차보증금: 1억 5,000만 원
최소보장금: 5,000만 원
경매 배당금: 2,000만 원
경매차익: 1,000만 원
예상 추가 최소지원금: 5,000만 원 − 2,000만 원 − 1,000만 원 = 2,000만 원
이 사례에서 임차보증금이 1억 5,000만 원이라는 사실만으로 5,000만 원이 추가 지급되지는 않습니다. 이미 회복한 3,000만 원을 포함해 최소보장 기준에 도달하도록 부족분을 계산한 결과가 2,000만 원입니다.
회수금이 달라지면 결과는 어떻게 바뀔까요?
같은 보증금 1억 5,000만 원을 기준으로 비교해 보겠습니다. 아래 두 경우는 계산 원리를 설명하기 위한 가상 사례이며, 다른 차감 항목이나 신청 제한 사유가 없다고 가정합니다.
가상 사례 A. 법정 차감액이 1,000만 원이라면 최소보장금 5,000만 원에서 이를 뺀 예상 부족분은 4,000만 원입니다.
가상 사례 B. 법정 차감액이 5,500만 원이라면 이미 최소보장금 5,000만 원을 넘으므로 산식상 추가 최소지원금은 0원입니다.
회수액이 커질수록 추가 지원액이 줄어드는 구조입니다. 그렇다고 통장에 입금된 돈을 전부 차감 항목으로 넣으면 안 됩니다. 법정 반영 대상이 아닌 금액이나 중복 기록이 섞여 있으면 잘못된 결과가 나옵니다.
특히 자가 계산한 예상액과 실제 지급결정액은 다릅니다. 법정 자격, 공공지원 내역, 회수금의 인정 범위에 따라 최종 결과가 달라질 수 있습니다.
계산한 결과에 따라 지금 할 일
| 현재 상황 | 판단 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 차감 후 부족분이 남음 | 신청 가능성 있음 | 피해자 결정문상 유형과 신청 제한 사유를 확인한 뒤, LH 매입·배당 진행 상태에 따라 신청 준비 |
| 부족분이 0원 | 산식상 추가액 없음 | 배당표·실제 입금액·LH 지원 내역을 다시 대조하고 중복 금액을 제외해 재계산 |
| 배당금 또는 LH 차액이 미확정 | 최종액 판단 보류 | 배당 지급 또는 LH 차액 산정의 완료 여부를 확인하고 확정된 금액으로 재계산 |
| 선지급 이력이나 법정 제한 사유가 있음 | 일반 최소지원금 신청과 구분 | 선지급 수령자는 정산 절차를 확인하고, 다른 제한 사유는 해당 법정 요건과 적용 시점 대조 |
회수 내역이 불명확하다면 지원금 예상액부터 확정할 것이 아니라 그 금액이 실제로 차감되는지 먼저 해결해야 합니다. 특히 산식상 0원이 나왔다면 같은 돈을 두 번 계산하지 않았는지 다시 살펴볼 가치가 있습니다.
계산상 부족분이 있어도 신청이 제한될 수 있습니다
최소지원금은 전세사기 피해를 입었다는 사실만으로 누구에게나 지급되는 제도는 아닙니다. 법에서 정한 최소보장피해자에 해당해야 하며, 피해자 결정문의 유형과 신청 제한 사유를 확인해야 합니다.
특별법 제25조의9에는 피해주택을 본인이 직접 매수한 경우, 우선변제권 행사를 소홀히 해 배당·배분요구를 하지 않은 경우, 법정 최소보장금 선지급을 이미 받은 경우 등의 신청 제한이 규정되어 있습니다.
여기서 배당요구를 하지 않았다는 이유만으로 모든 사건에 같은 제한을 적용해서는 안 됩니다. 관련 개정법 부칙은 해당 제한을 2026년 11월 13일 이후 최초로 경매개시결정이 있거나 공매공고를 하는 경우부터 적용하도록 정하고 있습니다. 실제 적용 여부는 경매개시결정일·공매공고일과 배당요구를 하지 않은 경위를 함께 봐야 합니다.
이미 선지급금을 수령한 사람이라면 일반 최소지원금을 중복 신청하는 방식이 아니라 선지급금의 정산 규정을 확인해야 합니다.
또 하나 고려할 부분은 공공임대주택 지원입니다. 특별법 제25조의9 제3항은 최소지원금 수령 후 같은 법 제25조, 제25조의2, 제25조의3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없도록 규정합니다. 해당 주거지원을 이용하거나 고려 중이라면 최소지원금만 보고 판단하지 말고 지원 간 관계를 먼저 따져야 합니다.
이러한 조건은 회수금 산식 자체를 바꾸는 항목은 아니지만, 계산된 금액을 실제로 신청할 수 있는지는 달라지게 합니다.
언제 신청하고, 나중에 보증금을 더 받으면 어떻게 하나요?
2026년 10월 13일 공포된 시행규칙은 최소지원금 신청 가능 시점을 주택 처분 유형에 따라 구분합니다.
LH 등 공공주택사업자에게 피해주택 매입을 요청했다면 관련 법정 차액의 산정 완료 여부가 중요합니다. 공공주택사업자가 법에서 정한 별도 방식으로 주택을 매입한 경우에는 매입 완료가 기준이 될 수 있습니다. 일반적인 경매·공매 사례는 배당·배분 완료 여부를, 신탁사기피해주택은 해당 매입·매각 유형의 기준을 확인해야 합니다.
따라서 경매가 시작됐다는 사실이나 낙찰됐다는 사실만으로 즉시 최소지원금을 신청할 수 있다고 판단하지 마세요. 법령 시행일인 2026년 11월 13일과 자신의 사건에서 신청 요건이 충족되는 날도 서로 다릅니다.
신청 전 준비할 서류
우선 전세사기피해자등 결정문과 임대차계약서, 신분증명서, 주민등록표 초본, 부동산등기사항전부증명서를 준비할 수 있습니다. 시행규칙 제12조에 따른 최소지원금·선지급금 지급신청서는 별지 제16호서식입니다.
경매·공매가 완료된 경우에는 배당표나 배분계산서가 필요할 수 있고, 임대인 등으로부터 별도의 변제를 받은 경우에는 그 사실을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다. 신탁사기피해자라면 신탁원부 등 추가 자료가 필요한 경우도 있습니다.
서류를 준비했다면 국가법령정보센터에서 시행규칙 제12조와 별지 제16호서식을 대조하세요. 이후 LH에 자신의 피해주택 처분 단계에서 신청이 가능한지, 접수 방법은 무엇인지, 별도 변제금 증빙을 어떤 형태로 제출해야 하는지 확인하면 됩니다.
지급결정액이 예상액과 다르면?
신청 후 지급 여부에 관한 결정은 원칙적으로 신청받은 날부터 90일 이내에 이뤄지며, 법에서 정한 부득이한 사유가 있으면 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다. 이 기간은 지급 여부를 결정하는 기한이지 반드시 통장에 돈이 입금되는 기한을 뜻하지는 않습니다.
LH의 결정 금액이 직접 계산한 금액과 다르다면 배당액, 별도 변제액, 공공지원액 중 차이가 난 항목을 먼저 표시하세요. 지급 여부나 금액에 이의가 있다면 시행규칙 제14조의 이의신청 절차를 이용할 수 있습니다. 처분을 받은 날부터 30일 이내라는 이의신청 기간을 확인하고, 차이가 난 금액과 관련 증빙을 정리해 LH에 제출하세요.
최소지원금 지급 후 추가로 보증금을 회수했다면?
최소지원금을 지급받은 뒤 임대인에게 보증금을 추가로 돌려받거나 보증금반환채권으로 변제받았다면 추가 회수일, 금액, 지급 주체와 관련 증빙을 정리해 지체 없이 LH에 신고하세요. 특별법 제25조의11에 따른 반납 대상인지도 함께 확인해야 합니다.
그렇다고 돈을 조금이라도 더 받으면 이전 지원금 전액을 무조건 반환해야 한다고 단정할 수는 없습니다. 실제 반납액은 추가 회수 내용과 이미 받은 최소지원금을 기준으로 법정 절차에 따라 산정됩니다.
지급 전에 보증금을 회수한 경우에도 기존 피해자 결정 관련 신고 규정이 적용되는지 살펴야 합니다. 지급 전 회수 사실의 반영과 지급 후 추가 회수에 따른 반납은 서로 구분해서 처리해야 합니다.
결국 지금 가장 실질적인 출발점은 배당금·별도 변제금·LH 지원액을 각각 정리해 법정 차감액을 다시 계산하는 것입니다. 계산 결과 부족분이 남으면 피해자 결정문과 주택 처분 상태를 확인해 신청을 준비하고, 금액이 불명확하다면 확정 지급액으로 예상하지 말고 LH의 산정 내역부터 대조하세요.
참고자료
- 법제처 · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(2026년 11월 13일 시행 예정)
- 법제처 · 전세사기피해자법 시행령 2026년 10월 13일 개정문(최소지원금 산정기준)
- 법제처 · 전세사기피해자법 시행규칙(최소지원금 신청·서류·정산 절차)
- 국토교통부 · 전세사기 피해 보증금 최소 3분의 1 회복 보장, 2026년 10월 6일 정책브리핑
자료 확인일: 2026년 10월 15일. 공개된 공식자료와 적용 가능한 안내를 기준으로 정리한 정보 글입니다. 실제 적용 결과는 계약·상품·지역·시점 등 개별 조건에 따라 달라질 수 있으므로 신청·계약·결제 전 해당 기관의 최신 안내를 다시 확인하세요.
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