청약 경쟁률은 공급 세대수에 비해 얼마나 많은 신청이 접수됐는지를 나타내고, 계약률은 실제 공급계약이 체결된 비율을 뜻합니다. 따라서 청약 경쟁률이 높아도 실제 계약률은 낮을 수 있습니다. 미계약 물량이 발생하더라도 곧바로 무순위 청약으로 공급되는 것은 아니며, 예비입주자 공급과 추가 모집공고 여부를 구분해야 합니다. 관심 단지의 경쟁률과 잔여세대 공고를 비교하면 현재 어느 단계까지 진행됐는지 판단하는 데 도움이 됩니다.
청약 경쟁률이 높은데도 계약률이 낮을 수 있을까?
가능합니다. 청약 경쟁률은 신청 접수가 끝난 시점의 수요를 보여주는 지표이고, 계약률은 당첨자들이 실제 계약을 체결한 결과이기 때문입니다.
- 청약 경쟁률: 해당 공급 구분의 청약 접수건수 ÷ 공급 세대수
- 계약률: 기준 시점까지 실제 계약한 세대수 ÷ 동일한 집계 범위의 공급 세대수 × 100
계약률을 비교할 때는 최초 정당계약 기준인지, 예비입주자 계약까지 포함했는지를 구분해야 합니다. 같은 아파트라도 집계 시점에 따라 계약률이 달라질 수 있습니다.
가든봄(www.gardenbom.com)에서는 청약 결과를 볼 때 경쟁률과 실제 계약률을 먼저 구분하고, 이후 미계약 물량의 공급 진행 상태를 확인하는 순서로 정리합니다.
경쟁률 10대 1인데 계약률은 90%인 경우
다음은 실제 분양 실적이 아닌 가정 사례입니다. 하나의 일반공급 집계 범위에서 공급 100세대, 청약 접수 1,000건, 최초 계약 90세대였다고 가정하겠습니다.
- 일반공급 세대수: 100세대
- 청약 접수건수: 1,000건
- 최초 계약 세대수: 90세대
청약 경쟁률 = 1,000 ÷ 100 = 10대 1
최초 계약률 = 90 ÷ 100 × 100 = 90%
이 경우 경쟁률은 10대 1이지만 최초 계약하지 않은 물량은 10세대입니다. 두 수치는 모순되지 않습니다.
다만 10세대가 그대로 무순위 공급 물량이 되는 것은 아닙니다. 이후 예비입주자에게 공급되면서 계약이 체결될 수 있기 때문입니다. 현재 가정에서 확정할 수 있는 것은 최초 미계약 10세대뿐이며, 최종 계약률과 무순위 공급 세대수는 아직 알 수 없습니다.
실제 단지의 계약률을 비교하려면 사업주체가 공개한 계약 현황에서 계약 세대수와 집계 기준일을 확인해야 합니다. 청약홈에 표시된 경쟁률만으로 실제 계약률을 역산할 수는 없습니다.
미계약 물량이 발생하면 바로 무순위 청약으로 나올까?
아닙니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제26조 제5항은 일반공급에서 당첨 취소, 계약 미체결 또는 계약 해약 등으로 발생한 주택을 정해진 예비입주자에게 순번에 따라 공급하도록 규정하고 있습니다.
최초 예비입주자 공급에서는 미계약 물량과 동·호수를 공개한 뒤, 추첨 참가 의사를 표시한 예비입주자에게 동·호수를 배정하는 절차가 적용됩니다.
따라서 최초 미계약 세대수와 무순위 공급 세대수는 동일하지 않습니다.
예비입주자가 없는 경우에는 제26조 제5항 단서에 따른 공개모집 방식으로 공급할 수 있습니다. 관련 요건은 국가법령정보센터 주택공급에 관한 규칙 제26조에서 확인할 수 있습니다.
미분양과 미계약은 어떻게 다를까?
두 용어는 주택이 남게 된 단계가 다릅니다.
미분양은 청약 신청이 공급 물량에 미치지 못해 입주자를 선정하고도 주택이 남은 경우를 말합니다. 다만 1순위에서 미달됐다는 표시만으로 이후 2순위 접수까지 끝난 최종 미분양이라고 단정할 수는 없습니다.
미계약은 입주자로 선정된 사람이 계약을 체결하지 않거나, 당첨 취소·계약 해약 등의 사유로 주택이 다시 남은 경우입니다.
대법원도 2025년 6월 26일 선고한 2024도16888 판결에서 미분양과 미계약 물량의 공급절차를 구별했습니다. 해당 사건에서는 구 규칙에 따른 공개모집 절차를 거치지 않고 미계약 주택을 임의로 공급한 행위가 문제 됐습니다.
다만 이 판결은 과거 규정이 적용된 사건이므로, 현재의 무순위 신청자격은 현행 규칙과 개별 모집공고를 기준으로 판단해야 합니다.
청약홈에서 경쟁률과 잔여세대는 어디서 확인할까?
한국부동산원 청약홈은 최초 아파트 청약 결과와 잔여세대 공급 정보를 서로 다른 메뉴로 제공하고 있습니다.
한국부동산원 청약홈 공식 사이트에서 다음 순서로 살펴보면 됩니다.
1. 최초 청약 경쟁률 확인
청약홈의 청약일정 및 통계 → 분양정보/경쟁률 → APT 메뉴에서 관심 단지를 검색합니다.
단지 전체의 평균 경쟁률만 보는 것보다 실제 관심 있는 주택형을 기준으로 비교하는 편이 정확합니다.
- 주택형별 공급 세대수와 접수건수
- 특별공급과 일반공급의 구분
- 해당지역·기타지역 접수 결과
경쟁률 화면은 청약 접수 결과를 확인하는 자료입니다. 이 화면에 계약률이 표시되지 않는다면 경쟁률 수치를 실제 계약 실적으로 해석해서는 안 됩니다.
2. 추가 공급공고 확인
같은 사이트에서 청약일정 및 통계 → 분양정보/경쟁률 → APT 잔여세대 메뉴를 선택합니다.
여기서는 관심 단지의 추가 공급공고가 게시됐는지 검색하고, 공고가 있다면 다음 항목을 비교합니다.
- 공급 유형과 실제 모집 세대수
- 모집공고일과 청약 접수일
- 신청자격 및 거주지역 조건
- 기존 입주자모집공고와의 관계
무순위, 임의공급, 불법행위재공급은 동일한 공급 유형이 아닙니다. 특히 불법행위에 따른 계약취소주택의 재공급에는 별도 규정이 적용될 수 있으므로, 공고에 표시된 유형을 기준으로 신청 조건을 읽어야 합니다.
청약홈에서 공고가 검색되지 않는다면 사업주체가 별도로 게시한 후속 공급 안내도 살펴볼 수 있습니다. 다만 공고가 검색되지 않았다는 사실만으로 해당 단지에 잔여 물량이 없다고 확정할 수는 없습니다.
3. 계약률이 공개되지 않았다면?
공개 경쟁률과 별도로 실제 계약률이 필요한 경우에는 해당 단지의 사업주체가 발표한 계약 현황을 찾아봅니다.
공개된 수치가 없다면 사업주체에 다음과 같이 질문할 수 있습니다.
“현재 공개 가능한 계약률이 최초 정당계약 기준인지, 예비입주자 계약까지 포함한 수치인지 알 수 있을까요?”
답변에서 계약률의 집계 기준일과 포함 범위를 알 수 있다면 최초 계약 상황과 이후 계약 진행 상태를 구별할 수 있습니다. 계약 수치를 공개하지 않는다면 정확한 계약률은 미확인으로 남겨두는 것이 적절합니다.
무순위 물량이 있다면 누구나 신청할 수 있을까?
누구나 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 2025년 개정 내용이 반영된 「주택공급에 관한 규칙」 제26조 제5항에 따르면, 예비입주자가 없는 미계약 주택을 해당 단서에 따라 공개모집하는 경우 국내에 거주하는 성년자이면서 무주택세대구성원이어야 합니다.
또한 시장·군수·구청장 또는 법령에서 정한 사업주체가 투기 및 과열경쟁 방지를 위해 지역 거주요건을 추가한 경우에는 해당 지역 요건도 충족해야 합니다.
따라서 무주택 요건은 적용되지만 지역 거주요건은 추가 여부에 따라 달라집니다. 이 설명은 제26조 제5항 단서에 따른 미계약 주택 공개모집을 기준으로 하며, 다른 잔여세대 공급 유형까지 동일하게 적용한다는 의미는 아닙니다.
제19조 제5항과 제6항은 해당하는 잔여물량의 인터넷 접수 및 추첨에 관한 절차도 규정합니다. 예비입주자가 없는 미계약 물량에 대해 정해진 횟수까지 청약업무수행기관을 통한 인터넷 모집을 하도록 하는 내용으로, 투기과열지구·청약과열지역과 그 밖의 지역 사이에 차이가 있습니다. 사업주체 유형에 따른 예외도 존재합니다.
실제로 신청할 때는 모집공고의 신청자격·거주요건·접수일을 우선 대조해야 합니다.
내가 확인한 정보에 따라 다음 행동은 어떻게 달라질까?
| 현재 상황 | 가능한 판단 | 다음 행동 |
|---|---|---|
| 높은 청약 경쟁률만 확인 | 실제 계약률은 알 수 없음 | 사업주체의 계약 현황과 집계 기준 확인 |
| 최초 미계약 물량 확인 | 추가 공급 가능 물량은 아직 미확정 | 예비입주자 공급 진행 상태 확인 |
| APT 잔여세대 공고 발견 | 공고상 조건을 충족하면 신청 가능성 있음 | 공급 유형·신청자격·접수일 대조 |
| 추가 공급공고 미확인 | 현재 신청 가능한 물량인지 알 수 없음 | 사업주체의 후속 공급 안내 확인 |
청약 경쟁률이 높았던 단지를 다시 살펴보는 목적이 추가 청약 기회를 찾는 것이라면, 예비입주자 공급 이후 실제 추가 모집공고가 있는지가 다음 판단의 핵심입니다. 공고가 나왔다면 그때부터는 과거 경쟁률보다 해당 모집공고의 자격과 일정이 우선합니다.
참고자료
작성일: 2026년 11월 2일.
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